中国房地产开发商到马来西亚圈地淘金

仅从地产行业的热度观察,马来西亚正在成为第二个中国。从2010年开始,马来西亚政府计划用1720亿马币打造“大吉隆坡”,将吉隆坡市及周边面积约2793.27平方公里的地区打造成为商业、金融与旅游中心。2017年,该计划实现后,吉隆坡大量人口……

专题: 马来西亚吉隆坡房产 中国申办2030世界杯 泰国旅游攻略 泰国旅行 

仅从地产行业的热度观察,马来西亚正在成为第二个中国。

从2010年开始,马来西亚政府计划用1720亿马币打造“大吉隆坡”,将吉隆坡市及周边面积约2793.27平方公里的地区打造成为商业、金融与旅游中心。2017年,该计划实现后,吉隆坡大量人口将会向马来西亚南部迁移,该市总人口将从640万增加到1000万。在“大吉隆坡计划”照耀下,政府将规划发展7项庞大工程,推动一系列重建、改造、整治、美化计划。

碧桂园是最早进入马来的开发商之一

吉隆坡独立广场展示大厅正在不间断地向人们展示“大吉隆坡计划”蓝图。每当荧幕上显示出一座计划修建的建筑的名字,一束追光便沿着即将铺设的轻轨点亮整栋建筑。3分钟后,整个“大吉隆坡”灯火辉煌。

计划正在加紧落地。2010年6月21日,位于吉隆坡市中心的半山芭监狱在数百名围观市民们的反对中被政府拆除。这座建于维多利亚时代,外墙上刻画着马来西亚最长壁画的古建已成为尘封的传说,覆盖遗址的将是一座集公寓、商业中心和酒店为一体的多功能建筑。

不仅是在吉隆坡,马来西亚处处都是“热土”,即便马六甲小镇也不例外。该镇自2008年成为世界文化遗产后,新城区所有地块都已卖光,开发商正在上演“圈地运动”,其中动作快的,楼盘已经封顶。在购物中心里一路逛下来,游客手里起码会拿到十几张楼盘宣传单页。

有数据显示,在过去5年里,大马房价涨幅达28.5%,排名全球第九。

中国的开发商当然不会放过机会,第一个下南洋的是碧桂园。

从2008年起,碧桂园董事会主席杨国强就有意向海外拓展。2011年,通过香港富豪李兆基介绍,杨国强与香港远东集团主席邱达昌成了朋友,后者旗下的私人地产企业Mayland在马来西亚耕耘多年,根基深厚,两人很快就达成了合作意向,建立合营公司Wealthy Signet Sdn Bhd开发吉隆坡附近的两个项目。但由于中马法律法规的差异,在开发过程中,受制于私人土地权属问题、政府繁杂的审批程序以及合营公司利益分配问题,两个项目不久就陷入了僵局。

碧桂园马来西亚公司总裁阮家声是个35岁的年轻人

杨国强想出的破局办法是,“五顾茅庐”请出一个35岁的年轻人阮家声执掌其在马来西亚的业务。我们在碧桂园金海湾售楼处的总裁办公室里见到了阮家声,他个子不高,穿深蓝色西装,发型精致,办公桌正上方的墙上挂着一张他受勋时的照片,那是柔佛州现任苏丹为嘉奖有突出贡献的外籍公民而授予他的荣誉。他背对着淡绿色的落地窗,窗外是碧海蓝天、露天泳池、沙滩、棕榈树、游艇,不远处便是新加坡与马来西亚界河的出海口,我们甚至还能清楚地看到对岸新加坡的高尔夫球场。“这个位置是我挑的。”阮家声回头看了一眼,“因为对着出海口,海域宽,风水好,而且这块海域以后不会再开发了。”

与杨国强此前的做法不同,阮家声一到马来西亚就开始寻找一些能够独立开发的项目。他对吉隆坡、槟城、马六甲、沙巴和伊斯干达做了一次深入考察,最终选择在伊斯干达落地。做出这个选择是基于两方面考虑:一方面,伊斯干达是马来西亚2006年设立的经济特区,招商引资政策较为宽松,政府审批效率也比较高。目前伊斯干达特区成功吸引了1390亿马币投资。乐高乐园、大型免税商城都已基本建设完工,很多国外大学也都在这里设立分校。另一方面,伊斯干达地利因素明显,它与新加坡一水之隔,面积是新加坡的3倍,每天通过特区往返马来西亚和新加坡的人口达16万。今年2月,马新两国同意建设吉隆坡至新加坡的高速铁路,高铁建成后,两地车程将缩短至90分钟,而伊斯干达的新山市是高铁必经之地。

“这就是所谓‘深圳-香港’模式。”阮家声的这句话曾多次出现在碧桂园北京展厅播放的金海湾项目宣传片里,这也是碧桂园吸引国内看房客的一张王牌。

杨国强完全将拿地权交给了阮家声。2013年1月,碧桂园花8亿令吉购买了位于出海口的这块57英亩填海地,项目预计总投资150亿元。

拿下土地的过程并不容易。

马来西亚一共13个州,其中9个州有自己世袭的苏丹,其中又以伊斯干达所在的柔佛州的苏丹财势最雄厚,初来乍到的碧桂园必须要处理好这层关系。经当地朋友介绍,阮家声认识了苏丹的管家Dato Malek——苏丹的一切经济事务都交由他处理。当时,苏丹官邸的园林正在大规模修葺,碧桂园就派出了自己的设计、施工团队精心为苏丹服务。在阮家声的力促下,杨国强三次邀请柔佛州苏丹及其皇室成员、州务大臣等到中国参观碧桂园开发的项目。除此之外,杨国强还让自己的私人厨师为苏丹烹饪,苏丹非常高兴,此后还请这些厨师到他的皇宫为新加坡贵宾备宴。

双方增进了解后,当地政府为碧桂园项目审批提供了一站式服务,简化审批流程,平时一年半到两年才能完成的手续缩短至半年内就解决了,并且完成了中建五局超过5000人的劳务签注。碧桂园马来西亚项目经理疏义国说,他们拿下的这块地就在苏丹皇宫的旁边,站在金海湾项目售楼处的三楼,就能看到皇宫的一角。

拿地7个月后,碧桂园的9000套房子就以低于周边楼盘近三成的价格——750令吉/平方尺,一次性推向市场。同时,碧桂园在中国发动营销攻势,给每位老业主补贴2000元,并组织看房团到马来看房。

不得不承认,在营销手段上,碧桂园的确很有一套。碧桂园售楼处像个会所,一楼展示大厅有爵士乐、水晶吊灯,衣着性感的女侍托着各式糕点和酒水穿梭在人群间,二楼有中西餐厅、游艇俱乐部、健身场地,处处都能看到参差映衬的沙滩椰林。从开盘第一天,它们就必须对外营业。将来,这个售楼处就自动转型成为业主的私人会所。阮家声说,马来西亚当地的开发商一般都是坐等买家上门,样板房极其随意,有的楼盘连销售中心都没有,他们这种玩法“镇住”了当地购房者。

开盘第一天就出现了抢购场面。剪彩仪式结束后,杨国强抱着时任驻马大使的柴玺激动得说不出话来。开盘后一个月内就卖出了3000套。要知道,9000套房子以前在当地需要卖10年。

与住宅楼一同推出的还有三条商业街,现在其中一条街已经开业,一些本地的餐饮、服装品牌已经入驻,还有一家在新加坡知名的连锁幼儿园。

金海湾三期项目预计在2017年到2018年全部完工。截至目前,该项目一共卖出了5000套,均价已上涨至890令吉/平方尺。房主中有30%左右是中国人,其余的都是新加坡人和马来西亚人。在我们采访的当天下午,疏义国和他的销售团队接待了一个几百人的新加坡看房团。新加坡与伊斯干达房价差别很大,致使新加坡人纷纷到伊斯干达买房,正如同香港人到深圳买房一样。

碧桂园不是唯一一家到马来西亚淘金的开发商。

绿地集团冀望在马来有好收成

2014年2月28日,绿地集团宣布,集团计划斥资近200亿元人民币投资马来西亚柔佛州首府新山市两个地产项目,其中一个项目就在碧桂园金海湾项目隔壁,那也是一块填海地。站在金海湾沙滩上,很容易看见绿地项目的进展:绿地的广告牌早已将这块区域围了起来,运沙卡车络绎不绝。2013年年底,富力地产在斥巨资拿下位于新山新柔长堤及新关卡附近的公主湾项目后,也在今年7月开工并正式对外销售。因为绿地和富力到伊斯干达拿地的时间比碧桂园晚,地价比碧桂园高,所以房子的售价也会比碧桂园高。

伊斯干达正成为开发商逐利的“热土”

中国开发商把伊斯干达当成了他们的福地,但也有人愿意为他们泼瓢凉水。

马来西亚中资协会代会长李中平说,伊斯干达的人口只有140多万,马来本地已经有不少开发商过去扎堆了,中国开发商的机会并不多。把目标客户锁定在中国也不是一个明智的决策,因为马来西亚是一个非移民国家,在移民问题上非常敏感。该国虽然有一个“第二家园计划”,但每年也只批准几千个移民指标。到目前为止,马来西亚还没有任何一项政策准许大量移民。

“马来西亚总共才3000万人,体量就在那里,听说万科也要过来,吓得我够呛。”中国银行马来西亚分行副执行总裁许赞军也表示了同样的担忧。她身边只要是主管以上级别的,基本上都有三四套房。在她看来,碧桂园的成功主要是因为进入得早,晚到者可能连喝汤的机会都没有了。

但柔佛州议会旅游、商贸与消费事务委员会主席、拿督郑修强看起来很乐观。“很多人认为我们只是在推房地产,如果没有其他行业的支撑,哪来的人口推动房地产发展呢?”他给我们看了伊斯干达经济发展规划书,根据这份规划书,新山、努沙加亚、西大门发展区、东大门发展区以及士乃-士古来地区五个区域被确定为功能不同的重点发展区域,主要发展制造业、电子业、石油化工业、食品加工业、旅游业、健康服务业等九大行业。2005年,伊斯干达地区的GDP是200亿令吉,柔佛政府期望经过20年努力,在2025年达到930亿令吉。人口从目前的140万增加到2025年的300万。

这是一个黄金时代的梦想。可我们从吉隆坡一路驶来,老城区里那些经历过97年金融风暴、现今杂草丛生的烂尾楼曾经也做过这样的梦。

由于该项目实施后效果良好,2002年政府决定把“银发族项目”正式更名为“马来西亚第二家园计划项目”,申请对象不再局限于退休老人,而是扩大到21岁以上的外籍人士。第二家园项目一经实施就得到了申请者的热烈响应,仅2003年一年,申请量就达到了1996年~2002年的总和。截至2009年年底,马政府累计批准3万多个符合条件的外籍个人或家庭到马来西亚安家落户。

作为马来西亚的“宇宙中心”,汇聚着全国所有优质资源的首都吉隆坡诱惑力自然最大,而在千亿海上新城计划下的马六甲也在吸引着越来越多人的目光。

凯宾斯基中国区总裁汉思乐(MichaelHenssler)指出:“凯宾斯基很自豪能与KSKland合作,在马来西亚扩大集团的参与度。我们放眼跟KSK有个成功的合作关系,以及在东南亚——特别是在马来西亚吉隆坡有个光明的前景。凯宾斯基在中国拥有多年的经营经验,早在1992年,它就是第一家在北京经营的五星级酒店集团。截至今日,凯宾斯基在中国最主要的城市经营着21家五星级豪华酒店。”Kua表示:“我们做的就是创造一个独特的优质生活空间。我们的公司基于这样的企业理念而成立,我们在这里的任务,就是为8Conlay打造的城市地标。”

当媒体问及马来西亚反对党批评这项铁道计划的成本不断增加等争议,莫哈末依尔旺认为,政府推广这个项目旨在发展东海岸小镇及带来就业机会,也有助于减少人民在东海岸交通上的成本,“如果我们建设不了这条铁路,又如何发展发展彭亨、登嘉楼、吉兰丹等小城镇?所以这是人民的未来。”

马来西亚高教部长依德里斯朱索当天出席“中马铁路人才培训合作计划”协议备忘录签署仪式后,在记者会上指出,此计划目前已接收50名学员在关丹受训,学员们大部分是文凭及学士学位毕业生。接下来,也会招收马来西亚教育文凭及马来西亚技术文凭毕业生加入此计划。

龙城集团自2009年开始进入吉隆坡市场以来,凭借对品质的不断追求,成功转型,其所开发的音乐家园和美树家园分别荣获马来西亚2014较好豪华公寓和较好豪华别墅奖,位于依斯甘达的艾尔莎公园世家是龙城集团继音乐家园和美树家园之后的又一力作。

本文关键字: 马来西亚    中国    

您至少需要输入5个字