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南京楼市怪相:首付8成+冻资百万仍有万人抢房

本报记者刘媛媛南京报道“都是限价惹的祸!扭曲的价格,带来一连串扭曲的问题,后面还会有更多的问题。”在提及近日南京楼市怪象时,南京工业大学天诚不动产研究所执行所长、南京市房地产学会会长吴翔华指出,调控近两年,南京楼市不但未有冷却,反倒造成热门……

专题: 南京近万人排队抢房 楼市调控 大金空调极端环境 青岛楼市降温 

本报记者刘媛媛南京报道

“都是限价惹的祸!扭曲的价格,带来一连串扭曲的问题,后面还会有更多的问题。”在提及近日南京楼市怪象时,南京工业大学天诚不动产研究所执行所长、南京市房地产学会会长吴翔华指出,调控近两年,南京楼市不但未有冷却,反倒造成热门片区一二手房价严重倒挂。

事情缘起于5月29日,南京河西海玥名都、保利天悦、升龙天汇和仁恒绿洲新岛4家楼盘同时开盘接受报名登记,吸引了11216组买房人报名争抢775套新房,平均中签率只有6.9%。报名过程中,由于大量客户涌入,其中升龙天汇的线上报名通道竟一度“瘫痪”。

据了解,这是南京河西断供半年后第一波集体开盘。即使要求首付8成,冻结资金230万~440万元,依然无法阻挡购房者的热情。在《中国经营报》记者的采访过程中,海玥名都的置业顾问透露,此次开盘前,就已有千组意向购房者前来看房,他们中部分期待开盘已近一年之久。

不过,在吴翔华看来,此次开盘潮引发的抢房现象并不能代表南京楼市有回暖迹象。“这些都是限价房,在没有限价的板块根本卖不动。”数据显示,此前的“金三银四”南京新房成交量仅为9119套,创下三年来新低。

四盘同开中签率最高仅10.3%

自南京楼市调控升级以来,热门板块河西区域一直是购房者眼中的“香饽饽”,不过自去年11月份10盘同开之后,一直未再有动静。今年5月28日,在沉寂了半年之后,南京市网上房地产终于陆续公布了河西4家楼盘的销售许可证。

根据要求,这4家楼盘最低首付标准都是8成,验资金额从230万元至440万元不等,报名登记时间统一为5月29日上午9点至5月30日上午9点。略有不同的是,除了仁恒绿洲新岛是在APP上报名外,其他3家均是通过微信公众号报名。

当日,本报记者先后走访了江心洲恒仁绿洲新岛和河西保利天悦的售楼处。由于统一线上报名,恒仁绿洲新岛售楼处内仅有3名置业顾问围坐在大厅的小圆桌边,现场并未看到前来咨询的购房者。而保利天悦则显得热闹很多,即使是在中午12点,售楼处大厅仍聚集了不少前来咨询的购房者。

彼时,保利天悦的置业顾问向记者表示,项目加推房源的中签率将比上一次低很多。值得注意的是,保利天悦上一次新盘的中签率高达91.8%。而升龙天汇和仁恒绿洲新岛上一次托盘的中签率分别是56%和32%。

这次为期24小时的报名同样牵动着南京各家银行的神经,仅以推出房源套数最多的海玥名都为例,306套房源除了21套人才房不参与摇号之外,剩下的285套房每套需提供400万元的存款证明。根据计算,全部新推房源至少需要开具11.4亿元的存款证明。

5月31日,上述4家楼盘相继公布登记名单:海玥名都此次加推285套精装房,已有4933组买房人报名登记,中签率为5.8%,平均17人买1套房;升龙天汇此次加推262套精装房,3771组买房人报名登记,中签率为6.9 %,平均14人买1套房;仁恒绿洲新岛此次加推104套精装房,已有1319组买房人报名登记,中签率为7.9%,平均13人买1套房;保利天悦此次加推124套精装房,已有1194组买房人报名登记,中签率为10.3%,平均10人买1套房。

如果按以上登记数据,结合各家楼盘的验资要求,5月29日上午9点~5月30日上午9点,就冻结了资金约390亿元。

据了解,报名截止之后,4家楼盘内部将集中核对买房人登记信息以及核验存款证明,符合条件的人将录入摇号报名清册,南京公证处再次核验名单准确无误之后,将会对买房人名单进行公示。

一二手房倒挂整体楼市趋冷

“因为限价,很多购房者已经看这个板块一两年了,所以河西这几家楼盘才会那么火,并不代表南京楼市整体乐观。”吴翔华认为,目前河西板块的新房、二手房价格出现严重倒挂现象,这与限价政策脱不了干系,杭州、成都等限价严重的城市均存在类似情况。

本报记者查询发现,受限价影响,海玥名都、保利天悦、升龙天汇和仁恒绿洲新岛的销许价格分别为45000元/㎡、44998元/㎡、35000元/㎡、36000元/㎡。而根据房天下信息,海玥名都二手房的价格已达到53000元/㎡左右,升龙天汇的二手房价格也已达到43000元/㎡左右。

在吴翔华看来,对于某些地王来说,限价政策下,面粉比面包贵可能不再是一句空话。“房地产价格本来应该是市场导向而不是政府指导价导向。”

值得一提的是,目前仅河西区域就有多个地王项目因限价迟迟未能入市。比如2016年5月,电建地产和泰茂地产以34亿元拿下的河西南G12宅地,楼面价为3.7万元/㎡。

今年5月31日,电建地产南京营销部经理王仁杰回应本报记者称,该项目由于政府因素一直没有办法上市,后续进展还要看政府安排,上市时间尚未确定。

除此之外,根据南京网上房地产的数据,南京近期新房的成交量确实不容乐观。2016年南京“金三银四”成交总量为29804套;2017年为10013套;2018年仅为9119套,创下了三年来的新低。

五一小长假期间(4月29日~5月1日),截至5月1日晚上8点,南京楼市累计认购住宅357套,成交427套;日均认购119套,日均成交142套。同比去年认购量上升一成多,成交量下降52.03%。

截至5月27日下午6点,南京楼市5月21日~5月27日共认购商品住宅815套、成交400套,日均认购116套、成交57套,与前一周相比,认购量下降12%,成交量下降21%。

限价之下房企捂盘惜售

5月19日住建部下发通知,表示要严肃查处捂盘惜售等房地产企业违法违规行为。但在限价背景下,南京仍有部分楼盘被反映存在捂盘惜售的情况。

其中,位于南京江北高新区的亚泰山语湖屡被媒体“点名”。南京网上房地产信息显示,亚泰山语湖位于江北新区龙王山风景区南侧,靠近地铁S8号线高新开发区站,项目目前无房在售,剩余8、9、14号楼共64套120㎡的花园洋房待加推。

该项目最近一次加推为去年9月8日,共计加推了72套户型建筑面积为85、120㎡的房源,均价为16500元/㎡。然而该项目竣工至今已半年之久,剩余3栋房源始终未领取销许。

日前,本报记者实地探访发现,亚泰山语湖的售楼处早已不知所踪,小区保安人员表示,售楼处已撤掉许久,如想咨询必须前往12公里之外的亚泰梧桐世家售楼处。连日来,无论是亚泰山语湖销售电话还是开发商南京金泰房地产开发有限公司的电话,始终无人接听。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,一般从房企心态来说,项目没竣工其实都会积极领取预售许可证,所谓竣工后还不领证销售,多半是有捂盘的嫌疑。极少的情况是,部分项目可能在抵押方面有问题,所以难以销售,但类似情况很少。考虑南京当前的限价政策,要警惕今年南京部分项目捂盘等做法。

记者同时就该项目是否存在违规行为致电南京市浦口区房产局房产市场科,相关负责人并未给出明确答案,仅表示竣工半年未领销售许可的,需要看具体该项目是否符合销售条件,如果符合条件,领取了销售许可后应公开出售。而该项目属于江北新区建设与交通局管辖范围内,具体需咨询江北新区建交局。遗憾的是,据114电话查询平台提供的信息,江北新区建交局所有电话已注销。

特约撰稿张骏懿对本文亦有贡献

虽然一、二手房目前存在利差,但是南京目前实行了“限卖”的政策,即新购房在获得不动产权证后,3年内不得上市交易。对此,南京某楼盘负责人指出:“从买到房到转手最快也要4-5年的时间,在南京楼市严厉的调控下,市场已经逐渐转冷,未来是否存在较大的套利空间尚不清楚,从这一点来说,8成的首付对于投资客已经没有什么杆杠在用,所以存在套利想法的购房者还需要理性。”

一直以来,玄武新中心都深深触动着南京人的“主城情结”,区域内少有的纯新盘南京星河WORLD更是备受青睐。有不少网友已经亲自看了项目,纷纷为其点赞。还有人评论,“现房销售,规划一流,加上旁边中海玄武公馆二手房的支撑,这个项目必定抢手!”

12月21日,记者走访位于南京市浦口区新沿路与江北大道交汇处的荣盛锦绣澜山看到,项目正在紧锣密鼓地施工当中,位于项目一侧的售楼处略显冷清,销售人员表示:“我们是现房销售,现在公寓、住宅都还没开盘,要等到明年。”同时根据销售人员介绍,住宅户型从85平方米到130平方米,项目没有样板间,暂时无法提供纸质户型图等宣传材料。

11月15日,南京河西10家楼盘进行开售登记。各家楼盘出台了首付及验资门槛,还是有不少买房人早早来到楼盘售楼处排队买房。

南京楼市业内人士告诉笔者,在南京限价等调控政策背景下,开发商“任性”地选择不开盘不入市。以河西区域为例,尽管区域内项目众多,但近一年来区域内竟然没有新楼盘供应。

此外,记者注意到,此前一些地价比较高的地块还出现了“面粉贵过面包”的现象。去年1月份,南京国土局拍卖河西中部G68地块,最终,上海建工以64.8亿元的总价拿下,荣登当时河西中部乃至南京的新“地王”,楼面价高达42561元/平方米,溢价率达139.6%。

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